老张的烦心事：无证房遇动迁，补偿谈不拢
老张在上海郊区有一处老宅，上世纪九十年代自己搭了两间房，一直没办产权证。去年地块动迁，征收方说这两间是违章建筑，不给补偿。老张想不通：住了快三十年，怎么说拆就拆、一分没有？双方僵持不下。这个案例改编自实践中常见情形，人物为化名。
核心问题就一个：房产动迁赔偿中，违章建筑到底有没有补偿？答案不是简单的“有”或“没有”，得看房子“违”到什么程度、什么时候建的、有没有历史遗留因素。
争议焦点：违章建筑到底算不算“合法财产”？
征收方通常认为，没有产权证、未经规划许可的建筑就是违法建筑，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条，不予补偿。老张则认为，房子建得早，当时管理不严，不能全怪自己。
这里要区分两个概念：违法建筑和超过批准期限的临时建筑。前者原则上不补偿，后者在批准期限内可以争取适当补偿。实践中，很多老房子属于“历史遗留无证房”，并非故意违建，处理时会有弹性。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条：市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
处理机构通常怎么裁量？看三个时间节点
上海法院在审判实践中，对违章建筑补偿问题一般会综合考量建房时间、历史政策、是否属于唯一住房等因素。简单说，不是一棍子打死。下面这张表帮你快速判断：
| 建筑情形 | 通常处理 | 补偿可能性 |
|---|---|---|
| 1987年《土地管理法》实施前建造的无证房 | 常按合法建筑对待 | 较高 |
| 有部分审批手续但未办证 | 视手续完整度酌情认定 | 中等 |
| 明显违法搭建、占用公共区域 | 依法拆除，不予补偿 | 很低 |
另外，如果被认定为违法建筑但拆除程序违法，比如没有事先催告、没有听取陈述申辩，当事人可以就程序违法主张赔偿，但这和“动迁补偿”是两码事。
给当事人的启示：提前准备这些材料很关键
遇到类似情况，别急着签字，也别硬扛。先收集能证明房屋“历史身份”的材料，材料越全，谈判筹码越多。
- 建房时的审批文件、缴费凭证、土地权属来源证明；
- 历年来的水电费单据、户籍登记、村委会或居委会证明；
- 房屋照片、测绘报告，能反映建造年代和原始状态；
- 征收方作出的认定文书、补偿方案、评估报告。
拿到这些材料后，可以书面要求征收部门对无证部分重新调查认定，或者申请复核评估。如果对方坚持不补偿，再考虑行政复议或诉讼。
常见问题快问快答
问：违章建筑被强拆，能要求赔偿吗？
结论：看强拆程序是否合法。如果行政机关没有履行催告、公告等法定程序，即使建筑本身违法，当事人仍可就合法财产损失（如屋内物品）主张赔偿。理由在于程序正义独立于实体认定。
问：动迁协议签了后发现补偿少了，还能反悔吗？
结论：难度较大，除非能证明存在欺诈、胁迫或重大误解。协议一经签订原则上有效，建议签字前务必看清条款，尤其是无证部分的处理方式。
最后提醒一句：每个地块的补偿方案不同，历史遗留问题的认定也有差异。建议结合自身情况咨询专业律师，别凭感觉做决定。