在上海，房屋动迁补偿的核心争议往往集中在面积认定上。简单说，动迁赔偿面积并非简单按房产证或实际测量面积计算，而是遵循“合法建筑按证载面积、违章建筑不予补偿、历史无证房屋酌情认定”的基本规则，同时结合征收地块的补偿方案综合确定。这一结论在《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》及相关司法实践中均有体现。下面分情形展开分析。
合法产权房屋的面积怎么认定？
对于已取得房地产权证或不动产权证的房屋，认定面积以证载建筑面积为准。这是最清晰、争议最小的情形。实践中，若产权证记载面积与实际测绘面积存在差异，征收部门一般会委托专业测绘机构复核，但最终仍以登记簿为准。需要留意的是，房屋用途不同（住宅或非住宅）会影响补偿标准，但面积认定规则一致。
没有产权证的历史老房，面积还能算吗？
上海存在大量建于上世纪的老房子，未办理产权登记。对此，征收部门会结合建房年限、审批手续、实际居住情况等因素综合认定。通常，1980年代以前建造、且能提供原始建房审批文件或长期居住证明的房屋，可按实际面积予以认定；1980年代后未经审批建造的，则可能被认定为违法建筑，不予补偿或仅给予材料残值补偿。具体认定标准各征收地块方案略有差异，建议提前查阅该地块的征收补偿方案。
阳台、阁楼、地下室算不算面积？
根据房产测量规范，封闭阳台按全面积计算，未封闭阳台按一半面积计算；层高2.20米以上的阁楼、地下室可计入建筑面积，但层高不足2.20米的不计入。征收评估时通常参照此标准，但部分地块补偿方案可能对阁楼、地下室有特别规定，需以方案为准。若对测量结果有异议，可申请复核测量。
面积认定有争议，如何维权？
若对面积认定结果不服，可先向征收部门提出书面异议，要求复核；复核后仍有争议的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。这里要注意，维权需在法定期限内进行，例如对征收补偿决定不服的，应在知道该决定之日起六个月内起诉。实践中，法院会重点审查面积认定依据是否充分、程序是否合法。
《中华人民共和国民法典》第二百四十三条：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。……
该条文确立了征收补偿的法定原则，面积认定作为补偿计算的基础，必须依法依规进行。
维权步骤
- 书面申请复核：向征收部门提交面积复核申请，附上产权证、测绘报告等材料。
- 申请行政复议：对复核结果不服，可在60日内向上一级行政机关申请复议。
- 提起行政诉讼：对复议决定不服或直接起诉的，应在6个月内向有管辖权的人民法院提起诉讼。
准备材料清单
- 房地产权证或不动产权证书
- 建房审批文件（历史老房）
- 房屋测绘报告或面积实测数据
- 征收补偿方案及面积认定通知书
- 长期居住证明（如户口簿、水电费单据）
常见误区与提醒
误区一：认为“实际测量面积一定大于证载面积，应按实测补偿”。实际上，合法建筑以证载面积为准，实测仅作参考。误区二：认为“无证房一律不补偿”。历史遗留无证房可能酌情认定，但需提供充分证据。误区三：忽视征收方案的特殊规定。每个征收地块的方案可能对面积认定有细化规则，务必仔细阅读。
结尾建议：房产动迁面积认定涉及专业法律问题，建议结合自身情况咨询专业律师，并妥善保管相关权属材料，以便在认定过程中有效主张权利。