签了合同、付了房款，房东却拿不到动迁房产权证，这买卖还算数吗？
老张通过中介看中一套上海郊区的动迁安置房，和房东签了买卖合同，付了首付，也实际住进去了。可到了约定过户的日子，房东却说产权证还没办下来，办下来也不想过户了，理由是“房价涨了，这点钱我不卖了”。老张手里只有一份合同和转账记录，急得睡不着觉。这个场景在上海的动迁房交易里并不少见。核心问题就一个：合同签了、房住了，房东反悔不配合过户，买房人能不能要求继续履行，或者至少拿到赔偿？答案要分两步看：合同效力如何，以及房子现在的权属状态能不能支撑过户。
动迁房买卖合同到底有没有法律效力？
先给结论：只要合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，动迁房买卖合同本身一般认定为有效。动迁安置房在取得产权证之前，法律并没有禁止买卖，只是限制转让的期限（比如上海通常规定动迁安置房取得产权证后若干年内不得上市交易）。这个限制影响的是“能不能马上过户”，不是“合同算不算数”。打个比方，就像你买了一张预售的电影票，电影还没上映，票本身是有效的，只是进场时间没到。
《中华人民共和国民法典》关于合同效力的规定是判断基础：
《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
实践中常见的情况是，房东以“没产权证”或“限售期不能卖”为由主张合同无效，这个理由通常站不住脚。限售规定属于管理性规定，不影响合同效力，但会影响能不能实际过户。这里要注意区分：合同有效，不等于一定能强制过户。
房东反悔不卖了，买房人能主张哪些赔偿？
争议焦点通常落在两个层面：一是能不能要求继续履行（过户），二是如果过不了户，能拿回多少钱。继续履行的前提是房子权属清晰、具备过户条件。如果产权证还没办下来，或者房子还没到限售解禁期，法院一般不会判决强制过户，而是转向赔偿。赔偿范围包括已付房款、利息损失，以及因房价上涨造成的差价损失。差价怎么算？通常参考合同约定价格与当前市场评估价之间的差额，结合双方过错程度分担。买房人如果已经装修入住，装修添附的损失也可以一并主张。房东一房二卖、恶意违约的，赔偿比例会向其倾斜。
想继续履行合同，得满足什么条件？
不是所有反悔都能靠“打官司过户”解决。法院审查继续履行时，会看几个硬条件：房屋是否已经取得产权证、限售期是否届满、房屋上有没有抵押或查封、买房人是否具备购房资格并愿意一次性付清尾款。这些条件缺一个，继续履行的请求就可能落空。所以起诉前先摸清房子的“底细”，比急着立案更重要。
维权实操：从取证到起诉的步骤清单
遇到房东反悔，别光顾着吵架，按下面步骤走更稳妥：
- 固定合同和付款证据。买卖合同原件、补充协议、中介聊天记录、每笔转账凭证、收据，全部整理归档，付款备注写清“购房款”。
- 查清房屋权属状态。到不动产登记中心查询房屋是否已办证、有无抵押查封，确认限售期截止时间，这决定能不能主张过户。
- 发书面催告函。通过快递向房东发函，写明要求其在合理期限内配合办理过户，保留签收记录，为后续主张违约固定时间点。
- 评估继续履行还是索赔。房子具备过户条件的，优先主张继续履行；不具备的，及时转向解除合同并主张差价赔偿，避免拖延扩大损失。
- 起诉并申请财产保全。向房屋所在地法院提起诉讼，同时申请查封房屋，防止房东一房二卖或转移财产。
打这类官司，手头要备齐哪些材料？
材料准备得越细，庭审越主动。以下清单供对照：
- 房屋买卖合同、居间协议及全部补充条款原件
- 首付款、尾款、定金等全部银行转账记录和收据
- 房屋交付凭证，如交房确认书、物业费和水电费缴纳记录
- 装修合同、装修款支付凭证及现场照片
- 与房东、中介沟通的微信记录、短信、通话录音
- 不动产登记查询单，显示房屋权属、抵押和查封情况
- 书面催告函及快递签收凭证
- 同小区同类房屋近期成交价格信息，用于主张差价损失
动迁房买卖纠纷的核心，说到底是“合同有效但过户有条件”。买房人既不必因为房东一句“不卖了”就慌神，也不能想当然认为签了合同就稳拿房子。结合上海法院的审判实践，证据链完整、及时采取保全措施、在继续履行和索赔之间做出理性选择，是这类纠纷里最关键的三个动作。每个案件的家庭情况、付款进度、房屋状态都不一样，建议结合自身情况咨询专业律师，再决定下一步怎么走。