对拆迁赔偿评估报告有异议，被拆迁人并非只能被动接受。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，被征收人有权对评估结果申请复核，对复核结果仍有异议的，还可向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。在上海地区的征收实践中，评估报告是补偿决定的核心依据，但并非不可挑战。本文结合常见情形，梳理争议焦点与处理思路。
案例透视：一份评估报告引发的补偿分歧
某区旧改地块居民老张，持有产权证记载建筑面积约60平方米的公有住房售后产权房。征收部门委托评估机构出具报告，按房屋类型、朝向、成新率等因素评估单价，并据此计算补偿总额。老张认为，自家房屋实际使用面积远超证载面积，且周边二手房成交价明显高于评估单价，遂对报告提出异议。双方争议焦点集中在：评估机构是否充分考量房屋实际状况，以及评估时点与市场价格的偏离程度。
争议焦点：评估报告究竟哪里容易出问题？
实践中，评估报告的争议多集中于评估方法选取、实地查勘记录是否完整、评估时点与比较案例的匹配度，以及装饰装修与附属设施是否单独计价。评估机构通常采用市场比较法，但比较案例的选取若与待拆房屋在区位、房龄、结构上差异过大，结论的合理性就会受到质疑。此外，评估报告是否载明实地查勘情况、是否由两名以上注册房地产估价师签字，也是审查要点。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
这里要注意，复核与鉴定是两个先后衔接的救济环节，不能跳过复核直接申请鉴定。申请复核的期限，一般为收到评估报告之日起10日内，具体以报告载明的告知事项为准。
裁量思路：复核、鉴定与补偿决定如何衔接？
处理机构通常的裁量思路是：先审查评估程序是否合法，再审查评估结论是否合理。程序上，评估机构选定方式、估价师资质、实地查勘记录、报告送达等环节均需合规。实体上，若被征收人能提供周边类似房地产成交案例，证明评估单价明显偏离市场，专家委员会可能要求评估机构说明理由或重新评估。在上海地区的征收实践中，补偿决定作出前，征收部门一般会组织调解，评估报告异议往往在此阶段得到部分回应。
| 救济环节 | 启动期限 | 处理机构 | 常见结果 |
|---|---|---|---|
| 申请复核评估 | 收到报告10日内 | 原房地产价格评估机构 | 维持、修正或重新评估 |
| 申请鉴定 | 收到复核结果10日内 | 房地产价格评估专家委员会 | 维持或要求重新评估 |
| 行政复议或诉讼 | 法定期限内 | 复议机关或人民法院 | 审查补偿决定合法性 |
给当事人的启示：异议之前先做哪些准备？
对评估报告提出异议，不能仅凭主观感受，需要准备可核查的材料。以下要点可供参考：
- 保留评估报告原件及送达凭证，核对报告是否载明估价师签字与机构盖章。
- 收集周边同类房屋近期成交信息，如中介挂牌价、网签备案数据，用于对比评估单价。
- 整理房屋实际状况证据，包括证载面积之外的合法搭建、装饰装修合同与发票、附属设施清单。
- 在法定期限内书面提交复核申请，写明异议事项与理由，并附证据材料。
- 关注征收补偿方案中关于评估异议的处理流程，按方案指引操作。
需要说明的是，评估报告异议并不必然导致补偿金额调整，但程序权利应当及时行使。若对复核、鉴定结果仍有异议，可在补偿决定作出后依法申请行政复议或提起行政诉讼，由复议机关或法院对补偿决定的合法性进行审查。
常见问题
评估报告没有估价师签字，还能作为补偿依据吗？
结论：程序存在瑕疵，可能影响报告效力。理由：评估报告应由注册房地产估价师签字并加盖评估机构公章，缺少签字属于程序违法，被征收人可据此申请复核或在对补偿决定的复议、诉讼中提出异议。
对复核结果不服，还能直接起诉评估机构吗？
结论：不能直接起诉评估机构。理由：评估机构与委托人之间是委托合同关系，评估报告本身属于证据性质，被征收人应通过申请专家委员会鉴定，或在补偿决定诉讼中由法院对评估报告进行审查。
拆迁赔偿评估报告涉及专业判断与程序规则，建议结合自身情况咨询专业律师，在法定期限内稳妥行使复核、鉴定及复议诉讼权利。