案例：住了二十年的无证房，拆迁时被认定违建，补偿还有戏吗？
上海某镇的老张，上世纪九十年代在自家宅基地上翻建了两间房，当时没办审批手续，也没领产权证。一家人住了二十多年，水电煤户名都是老张。去年该地块启动动迁，征收部门初步认定这两间房属于违法建筑，不予补偿。老张想不通：房子是历史遗留的，又不是抢建的，凭什么一分钱不给？双方争议焦点很明确：无证房是否一律等于违建？如果不是违建，补偿按什么标准算？
争议焦点：无证房与违建能划等号吗？
不能简单画等号。实践中，无证房形成的原因复杂，有历史遗留、政策衔接、审批习惯等多种因素。上海法院在审理此类案件时，通常不会仅凭“无证”就否定房屋的合法财产属性，而是会审查建造时间、土地性质、是否符合规划、是否属于一户一宅等具体情况。征收部门也有义务对房屋进行调查、认定和处理，不能一刀切地以无证为由拒补。
《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
这条规定说明，即使被认定为违法建设，也区分“尚可改正”和“无法改正”两种情形，并非一律拆除、一律零补偿。对于历史遗留的无证房，上海各区在动迁实践中通常会结合建造年代、用途、户籍等因素制定认定口径，部分情形可以参照合法建筑的一定比例给予补偿。
处理机构通常怎么裁量？
征收部门或裁决机构一般会围绕几个维度展开调查：房屋建造时间是否在《城乡规划法》实施之前、是否属于宅基地上的自住房屋、是否符合“一户一宅”、是否用于生产经营、当事人是否具有本村户籍等。如果房屋建造时间较早、长期自住、符合宅基地分配条件，被认定为历史遗留无证房的可能性较大，补偿方式可能包括房屋重置价结合成新、或者按一定比例折算安置面积。反之，如果是征地公告后抢建、或者占用基本农田、公共通道，则难以获得补偿。
给当事人的启示：下一步该准备什么材料？
如果面临无证房动迁，不要被动等待，应主动收集能证明房屋建造时间、居住事实和权属来源的材料。以下清单可供参考：
- 宅基地使用权证或集体土地使用证（如有）、建房审批表、村民建房用地申请等历史档案；
- 房屋建造年代的证据，如老照片、邻居证言、村委会证明、早期水电开户记录；
- 长期居住的证明，如户口簿、居住证、水电煤缴费凭证、快递收件记录；
- 房屋用于经营的，准备营业执照、纳税记录、进货单据等；
- 征收部门出具的房屋调查认定结果、补偿方案、评估报告等文件。
拿到认定结果后，注意核对认定依据和测量数据。对认定结论有异议的，可以在规定期限内申请复核或提出陈述申辩。上海地区动迁中，当事人还可以要求征收部门说明不予补偿的具体理由和法律依据。
常见问题
无证房拆迁一定没有补偿吗？
不一定。结论取决于房屋是否被认定为违法建筑以及形成原因。历史遗留的无证房、符合宅基地条件的自住房，实践中存在参照合法建筑补偿的案例；但征地公告后抢建的，通常不予补偿。建议尽早收集建造和居住证据，争取在认定阶段说明情况。
对违建认定不服，应该走什么程序？
先看认定文书是否告知救济途径。一般可在收到认定结果后，向作出认定的部门申请复核，或依法申请行政复议、提起行政诉讼。注意时限：行政复议通常为知道该行为之日起六十日内，行政诉讼为六个月，具体以文书告知为准。不要错过期限。
无证房补偿标准怎么算？
没有全国统一标准，上海各区根据区域实际制定动迁补偿方案。常见方式包括按房屋重置价结合成新评估、按合法面积的一定比例折算安置面积、或结合户籍人口给予安置。关键是要拿到本区域的补偿方案文本，核对自家房屋适用的具体条款。
无证房拆迁赔偿问题，核心在于房屋的合法性认定和证据准备。建议结合自身情况咨询专业律师，在认定和协商阶段尽早介入，避免错过救济期限。