夫妻离婚时，房产怎么分，是很多人最关心的问题。简单说，房产分割首先要看房子是婚前买的还是婚后买的，是全款还是贷款，以及房产证上写谁的名字。法院处理这类纠纷，基本原则是：有约定的按约定，没约定的按法律规定来，同时照顾子女、女方和无过错方的权益。下面就把各种情况掰开揉碎讲清楚。
婚前一方买房，婚后共同还贷，离婚时怎么分？
这是最常见的情况。比如，小王婚前首付买了一套房，登记在自己名下，婚后夫妻俩一起还贷款。离婚时，房子原则上还是小王的，但小王要把婚后共同还贷的部分以及这部分对应的增值，折价补偿给另一方。
具体怎么算补偿款？实践中，一般是先算出房屋现在的总价值，减去未还清的贷款本金，得出可分割的净值。然后看婚后共同还贷的总额占购房总成本（首付加已还贷款）的比例，再用这个比例乘以房屋净值，最后分一半给另一方。这里的计算细节比较多，建议收集好还贷记录和购房合同。
《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条：离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。
婚后父母出资买房，算谁的？
父母出钱给子女买房，这事得分情况看。如果父母是全额出资，房子登记在自己子女名下，一般视为只对自己子女一方的赠与，属于个人财产。如果父母只是出了首付，婚后夫妻共同还贷，那首付部分可以视为对子女一方的赠与，但婚后还贷及增值部分属于共同财产。
还有一种情况，父母出资时没有明确说只给一方，或者房子登记在夫妻双方名下，那就可能被认定为对夫妻双方的赠与，属于共同财产。这里提醒一句，如果父母想明确只赠与自己子女，最好写一份书面赠与协议，或者去公证处做个公证，免得日后说不清。
房产证上写两个人的名字，离婚时一定平分吗？
不一定。房产证上有双方名字，通常推定为共同共有，但法院分割时会考虑实际出资情况、还贷贡献、婚姻过错等因素，不一定是对半分。比如，一方婚前全款买房，婚后加上了对方的名字，离婚时法院可能会根据结婚时间长短、双方贡献，适当倾斜，而不是机械地一人一半。
实践中，上海法院的裁判思路是，先看双方有没有书面约定份额，有约定按约定；没约定的，综合考量出资来源、还贷情况、子女抚养等因素，酌情确定分割比例。所以，别以为加了名字就等于稳拿一半。
离婚房产分割，具体怎么操作？
如果双方能协商一致，那就简单了，直接签离婚协议，写明房产归谁、补偿多少、怎么过户。如果协商不成，只能去法院起诉。这里给你一个操作步骤参考：
- 收集材料：房产证、购房合同、付款凭证、贷款合同、还贷流水、双方身份证明等。
- 确定房产价值：可以双方协商定价，也可以申请法院委托评估机构评估。
- 计算分割方案：根据法律规定和实际情况，算出各自应得的份额或补偿款。
- 签订协议或诉讼：协商成功就签协议并办理过户；协商失败就向法院起诉，提交证据材料。
- 执行：拿到判决书或调解书后，配合办理产权变更登记。
整个流程走下来，顺利的话几个月能结束，如果涉及评估或多次开庭，时间会长一些。
常见误区：这些想法要不得
第一个误区，以为“谁出的首付，房子就归谁”。其实婚后共同还贷的部分，另一方是有权分走一半的，别忽略这部分利益。
第二个误区，以为“房产证有我的名字，就一定能分一半”。前面说了，法院会综合考量，不一定对半。
第三个误区，以为“离婚协议签了就万事大吉”。如果协议里没写清楚过户时间、违约责任，后面对方拖着不配合，你还要再起诉，麻烦得很。所以签协议时，要把细节写明白。
这里还要提醒，如果房产有抵押贷款没还清，过户需要先还清贷款或取得银行同意，否则办不了。
最后说一句，房产分割涉及金额大、规则细，每个家庭情况都不一样。建议你结合自身情况，咨询专业律师，把材料准备齐全，再决定怎么处理。