拆迁赔偿房屋面积怎么认定？上海居民必看的认定流程与要点

拆迁赔偿房屋面积怎么认定？简单说，主要看不动产权证或公房租赁凭证上记载的建筑面积，结合实地丈量，由征收部门按上海现行房屋征收与补偿规定审核确认。无证部分则要看是否属于经批准建造或历史遗留合法建筑。下面按流程一步步拆解，帮您搞清每个阶段的关键点。

拆迁消息传来后，第一步要弄清自家房屋的“身份”

房屋面积怎么算，先得看房子是什么性质。是私房、公房、还是售后公房？是产权房还是租赁房？这直接决定认定依据的不同。比如私房看不动产权证，公房看租赁卡上记载的居住面积，再按规定换算成建筑面积。如果房子有加层、搭建，就得看有没有当时规划部门的批准文件。这一步没搞清，后面谈补偿容易吃糊涂亏。

征收部门上门摸底时，面积是怎么量出来的？

征收事务所工作人员会上门实地丈量，记录房屋的各个部位尺寸。这里要注意，丈量结果要和权证记载比对。如果两者有出入，一般以权证登记为准，但若因历史原因登记有误，可申请复核。上海地区实践中，对2001年11月1日前建造的无证建筑，若被认定为历史遗留合法建筑，也可能纳入补偿范围。所以丈量时最好本人在场，对记录数据有疑问当场提出。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条：房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

这条规定意味着，调查登记结果必须公开，您有权核对。如果发现公示的面积和自家情况不符，要及时书面提出异议，别等到签约再翻旧账。

哪些面积能赔、哪些不能赔？一张表看明白

不是所有“面积”都算补偿。下面这张对比表帮您快速区分。

实践中常见的情况是，自家天井搭了个小间，住了十几年，但没有任何审批手续。这类面积能否补偿，关键看能否被认定为“历史遗留合法建筑”。上海各区执行口径略有差异，但普遍会结合建造年份、是否影响规划、是否属于唯一住房等因素综合判断。

对面积认定有异议怎么办？时限和注意事项

收到调查结果公示后，一般有异议期（通常不少于5日，具体看公告）。您需要在这个期限内提交书面异议，并附上权证、审批文件、照片等证据。错过期限再提，程序上会很被动。若对复核结果仍不满意，可在征收补偿方案确定的签约期内继续协商，协商不成可依法申请行政复议或提起行政诉讼。这里要注意，复议和诉讼有法定期限，通常是知道行政行为之日起60日内申请复议、6个月内起诉，别拖过期。

另外，签约前务必核对补偿协议中的面积数字是否与最终认定一致。口头承诺不算数，白纸黑字才作准。

常见问题

无证房屋面积一律不赔吗？

不是。无证不等于违建。若房屋建造于早年，因历史原因未办证，但符合当时政策，经认定后可参照合法建筑补偿。关键看能否提供建造时间证据及街道、规划部门证明。

公房居住面积怎么换算成建筑面积？

上海通常按租赁凭证记载的居住面积乘以换算系数（常见如1.54左右，具体以征收基地公示口径为准）得出建筑面积。不同房屋类型系数可能不同，签约前可要求征收部门出示依据。

丈量面积和房卡不一致，以哪个为准？

原则上以权证或租赁凭证记载为准。但若因登记错误导致不符，可申请更正登记或提供原始档案佐证。实践中，征收部门会结合原始资料复核，不会仅凭一次丈量定论。

建议您提前整理好房产证、租赁卡、建房批文等材料，遇到复杂情况及时咨询专业律师，结合自身证据情况理性维权。