动迁补偿到底按什么算？先记住一个核心原则
杭州房产动迁赔偿，核心就一句话：补偿不得低于房屋征收决定公告之日类似房地产的市场价格。换句话说，拆你房子，给的钱得够你在差不多地段买回差不多的房子。这是《国有土地上房屋征收与补偿条例》定下的底线，杭州各区在执行时也都围绕这个原则展开。实践中常见的情况是，被征收人觉得补偿低，往往是因为没搞清楚自家房子属于哪种情形、能主张哪些项目。下面按不同情形拆开说。
情形一：住宅房屋被征收，补偿款包含哪几块？
住宅动迁，补偿一般由三部分组成：房屋价值补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失（仅限住改非等特殊情况）。房屋价值补偿是大头，由评估机构按市场价评估确定。这里要注意，评估机构不是你单方面能定的，但你有权参与选定、有权对评估结果申请复核。杭州地区的一般做法是，被征收人对评估报告有异议，可在收到之日起10日内申请复核评估，对复核结果仍有异议，还可向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
搬迁费和临时安置费，通常按户或按面积计算，各区标准略有差异。打个比方，临时安置费就是给你租房过渡的钱，产权调换的给到交房为止，货币补偿的一般给几个月。这笔钱别嫌少，该拿的一分不能少。
情形二：选择产权调换，面积怎么换才划算？
产权调换就是拿房子换房子。杭州实践中，住宅产权调换一般按被征收房屋合法建筑面积为基础，结合地段等级、楼层等因素折算调换面积。常见误区是以为“拆一还一”天经地义，其实还要看安置房的位置和评估价差。如果安置房地段好、价格高，可能还要补差价；反过来，安置房地段差，征收方应找补差价。签协议前，一定把调换面积、差价结算方式、交房时间写清楚。
| 补偿方式 | 适合人群 | 主要优点 | 要注意的点 |
|---|---|---|---|
| 货币补偿 | 已有住房、不打算在本地再置业 | 拿钱灵活，不用等交房 | 评估价是否贴近市场价 |
| 产权调换 | 刚需自住、看好安置地段 | 保住住房，享受地段升值 | 面积折算与差价结算 |
情形三：非住宅或住改非，补偿有什么不同？
非住宅房屋动迁，除房屋价值补偿外，还可能涉及停产停业损失补偿。杭州地区一般要求提供营业执照、纳税记录、实际经营证明等材料，按经营年限、面积、效益等因素综合确定。住改非的房屋，能否按非住宅补偿，关键看是否依法取得营业执照并实际经营。这里要注意，光有执照不够，还得有实际经营痕迹，比如水电费单据、进货记录。材料备齐，谈判才有底气。
法条依据：补偿底线写在哪？
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
这条是硬杠杠。杭州各区的征收补偿方案，都得在这条框架内制定。如果你觉得补偿价明显低于周边二手房成交价，可以拿这条去核对评估报告，必要时申请复核或鉴定。
常见误区：这些想法容易让你吃亏
- 误区一：拖到最后就能多拿钱。实践中，逾期不签约可能面临补偿决定甚至司法强制执行，拖不一定划算。
- 误区二：评估报告看不懂就不管。评估报告有异议期，错过复核申请期限，后面再主张就难了。
- 误区三：口头承诺也算数。动迁协议必须白纸黑字，口头答应的奖励、面积，不写进协议等于没有。
- 误区四：别人拿多少我就该拿多少。每户房屋情况不同，补偿是个案评估，横向比较简单但别照搬。
动迁是大事，补偿方案看仔细，材料留齐全，签字前多问几句。遇到拿不准的条款，建议结合自身情况咨询专业律师，把账算明白再落笔。