房产分割涉及登记、贷款、出资来源、增值归属等多重因素，是离婚诉讼中程序最复杂的环节。理清认定顺序，有助于当事人形成合理预期。
第一步：认定权属性质
先判断是个人财产还是共同财产：婚前购买登记于一方名下且婚前付清的为个人财产；婚后购买无论登记于谁名下，原则上为共同财产；婚后一方父母全额出资登记在自己子女名下的，视为只对自己子女的赠与，属个人财产；部分出资的情形则需结合意思表示判断。
第二步：确定价值
双方对房价无法协商一致的，可以申请法院委托评估机构评估，评估费一般由双方预交、最终按比例分担。尚有贷款的，剩余贷款作为负债从总值中扣除后计算净值。
第三步：确定归属与补偿
房产原则上判归登记方、出资方或抚养子女一方，由其向另一方支付折价补偿；双方都主张且竞价不下的，可以采取竞价、拍卖后分割价款等方式。涉及未成年人居住利益的，法院会适当倾斜。
需要提醒的是，房产分割周期较长，涉及评估、贷款结清、过户税费等多个环节，协商解决往往比判决更高效，必要时可在法院主持下达成调解。