中介人未促成合同成立的，一般无权请求支付报酬，但可以请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。这是《中华人民共和国民法典》第九百六十四条的明确规定。不过，必要费用的主张并非无条件，需要满足“已支出”且“必要”两个要件，实践中还需提供相应凭证。下面结合上海地区的一般司法口径，为你梳理其中的关键点。
中介人什么情况下能主张必要费用？
根据《民法典》第九百六十四条，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬，但可以请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。这里要注意，必要费用仅限于中介人实际支出的合理成本，如交通费、通讯费、资料费等，不包括中介人的劳务报酬或预期利润。上海法院在审理此类纠纷时，通常要求中介人举证证明费用的实际发生及其必要性，若无法提供有效凭证，主张难以获得支持。
必要费用与报酬有什么区别？
报酬是中介人促成合同成立后，委托人依约支付的劳务对价；必要费用则是无论是否促成，中介人为从事中介活动而支出的成本。二者性质不同，请求权基础也不同。实践中常见中介合同约定“无论是否促成，委托人均需支付必要费用”，此类条款一般有效，但费用金额应合理。若合同未约定，中介人仍可依据《民法典》第九百六十四条主张，但需自行承担举证责任。
上海法院如何认定“必要费用”？
结合上海法院的审判实践，认定必要费用通常考虑以下因素：费用是否已实际发生、是否与中介活动直接相关、金额是否合理。例如，中介人为带看房屋支出的交通费、为核实房源信息支付的查询费等，一般可认定为必要费用；而中介人的日常办公开支、人员工资等间接成本，通常不属于必要费用范围。这里要注意，中介人应保留发票、收据、转账记录等凭证，否则可能因举证不能而败诉。
主张必要费用需要准备哪些材料？
若中介人欲主张必要费用，建议提前准备以下材料：
- 中介合同或委托协议，证明双方存在中介合同关系；
- 费用支出凭证，如交通费发票、通讯费账单、资料费收据等；
- 证明费用与中介活动相关性的材料，如带看记录、沟通记录、工作日志等；
- 委托人身份信息及联系方式，便于诉讼或协商。
委托人若对费用有异议，可要求中介人说明费用的具体用途和计算依据，并核对凭证的真实性。
必要费用与报酬、违约金如何对比？
为便于理解，以下表格对比了三者在法律依据、支付条件和举证责任方面的差异：
| 项目 | 法律依据 | 支付条件 | 举证责任 |
|---|---|---|---|
| 报酬 | 《民法典》第九百六十三条 | 促成合同成立 | 中介人证明合同成立 |
| 必要费用 | 《民法典》第九百六十四条 | 未促成合同成立，但已支出必要费用 | 中介人证明费用实际发生且必要 |
| 违约金 | 合同约定或《民法典》相关规定 | 一方违约 | 守约方证明违约事实及损失 |
从上表可见，必要费用的主张门槛低于报酬，但高于单纯的费用补偿，核心在于“必要”和“实际支出”的证明。
常见问题
中介合同未约定必要费用，中介人还能主张吗？
可以。即使合同未约定，中介人仍可依据《民法典》第九百六十四条主张必要费用，但需自行举证证明费用的实际发生和必要性。上海法院一般会审查费用是否合理、是否与中介活动直接相关。
委托人已支付部分费用，能否要求返还？
若委托人支付的是报酬而非必要费用，且中介人未促成合同成立，委托人可依据《民法典》第九百六十四条要求返还，但中介人有权从中扣除已支出的必要费用。若支付的是必要费用，则一般不予返还，除非费用明显不合理。
必要费用的诉讼时效是多久？
根据《民法典》第一百八十八条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。中介人主张必要费用，应在此期限内提出。
建议结合自身情况咨询专业律师，以便更好地维护合法权益。