宅基地拆迁赔偿标准并非一个固定数字，而是由宅基地使用权补偿、房屋补偿、搬迁与临时安置费用、奖励与补贴等多项内容分别计算后相加形成。上海地区宅基地动迁一般以区级政府批准的补偿安置方案为依据，不同区、不同地块的标准会存在差异，因此“每平方米补多少”不能一概而论，关键要看所在基地的公告方案和房屋的合法认定面积。
老张是郊区某村的村民，宅基地上盖了两层楼房，一层自住、二层出租，权证登记面积与实际建筑面积并不一致。动迁公告贴出后，他最关心三个问题：房屋按哪个面积算钱、出租部分有没有补偿、安置房能不能选。这类困惑在宅基地动迁中非常普遍，下面按步骤拆开讲。
宅基地拆迁补偿到底由哪几块钱组成？
宅基地动迁的补偿通常分为两大块：一是对宅基地使用权和房屋价值的补偿，二是各类补助与奖励费用。前者是“大头”，后者是“细账”，签约时容易被忽略的往往正是细账部分。
| 补偿项目 | 计算基础 | 实务提示 |
|---|---|---|
| 宅基地使用权补偿 | 按批准的宅基地面积或权证面积 | 以合法批准面积为准，超占部分需单独认定 |
| 房屋补偿 | 房屋建筑面积与结构等级 | 无证翻建、加层部分通常另行核定 |
| 搬迁与临时安置费 | 按户或按面积、按过渡月数计发 | 过渡期限越长，临时安置费总额越高 |
| 奖励与补贴 | 按签约期限、搬迁进度等条件计发 | 逾期签约可能减损奖励，务必看清期限 |
这里要注意，房屋补偿与宅基地补偿是两条线，不能简单合并成一个单价。实践中常见被拆迁人拿“隔壁村补了多少”来对比，但不同基地的房屋结构等级、评估时点和奖励政策都不同，横向比较意义有限。
房屋面积有证无证，认定结果差别有多大？
面积认定是争议最集中的环节。有证面积一般按房地产权证或宅基地使用证记载认定；无证部分则要看建造年代、审批手续和是否属于历史遗留问题。上海地区的一般执行口径是，对因历史原因形成、符合一定条件的未登记房屋，可结合实际调查情况予以认定，但纯粹的违法搭建通常不予补偿或只给材料残值。
打个比方，同样是二层加建，1990年前建成且有村集体审批记录的，与近十年私自加层的，认定结果可能完全不同。所以翻建、加层时保留审批单据、缴费凭证、照片等材料，到了动迁阶段就是关键证据。
签约前要准备哪些材料？
材料齐不齐，直接影响核定速度和补偿口径。建议提前整理以下清单：
- 宅基地使用证、房地产权证或不动产权证书原件及复印件
- 户口簿、身份证，以及实际居住人员的相关证明
- 房屋翻建、加层的审批文件或村集体出具的 historical 情况说明
- 房屋现状照片、测绘图纸及出租合同等使用情况材料
- 动迁基地公布的补偿安置方案和评估报告（可要求查阅）
评估报告和补偿方案看不懂怎么办？
评估报告是房屋补偿金额的直接依据，重点看评估机构资质、评估时点、面积与结构认定是否与实际情况一致。发现面积漏算、结构等级定低，可以在规定期限内申请复核评估。补偿安置方案则要重点看奖励条件、安置房选购办法和过渡费标准，这三项直接决定最终到手利益。
安置房和货币补偿怎么选更稳妥？
选安置房还是拿货币，没有统一答案。安置房要看房源位置、交付时间、选购价格和产权办理路径；货币补偿则要评估当地购房能力与家庭居住需求。实务中常见的情况是，过渡期较长时临时安置费能覆盖部分租房成本，但交付延期风险也需在协议中约定违约责任。
常见问题
宅基地动迁补偿是按人头算还是按面积算？
主要按面积和房屋价值算，人口因素通常体现在安置房选购资格和部分补助上。具体口径以所在基地方案为准。
对补偿方案不满意可以不签吗？
可以暂不签约，但要注意奖励期限和后续程序。建议先书面提出异议、申请复核，保留沟通记录，再决定是否进入后续协商或救济程序。
出租的房屋动迁，承租人能分补偿吗？
房屋价值补偿归产权人，承租人一般只能就搬迁费、装修损失、停产停业损失等主张相应部分，具体看租赁合同约定和实际使用情况。
宅基地动迁涉及面积认定、评估、签约多个环节，标准因基地而异。建议结合自身房屋情况和所在基地方案，提前整理材料、逐项核对，必要时咨询专业律师。