房屋买卖合同标的大，违约后果重。看清常见违约形态，才能在纠纷中占据主动。
四类常见违约
- 买方逾期付款：超过宽限期或合同约定期限，卖方可催告解除合同并主张违约金；
- 卖方逾期交房或逾期过户：买方可主张逾期违约金，符合约定或法定解除条件的可解约索赔；
- 一房二卖：卖方将房屋另行出售并过户给他人，先买方无法取得房屋的，可主张违约责任；后合同存在恶意串通情形的，先买方可请求确认后合同无效；
- 隐瞒重大瑕疵或权利负担：如隐瞒抵押、查封、凶宅、漏水等，可能构成欺诈或违约。
违约责任怎么算
合同有约定的从约定，但违约金过分高于实际损失的，可以请求法院适当减少；约定的违约金低于造成损失的，可请求增加。既约定违约金又约定定金的，守约方可以选择适用其一，定金不足以弥补损失的，可以另行请求赔偿。
继续履行与保全
房屋尚未过户且具备履行条件的，守约方可以请求继续履行并办理过户；为防止卖方转卖或抵押，起诉前或诉讼中可申请查封涉案房屋。